Contrato de opción y derecho de opción - Almacén de Derecho (2023)

Por Ana Cañizares Laso

Introducción

Por el contrato de opción, una de las partes, el concedente de la opción, atribuye a la otra, la beneficiaria de la opción, un derecho durante un cierto periodo de tiempo que le permite poner en vigor unilateralmente, por su sola voluntad, el contrato proyectado, habitualmente de compra. El contrato de opción atribuye, pues, al beneficiario un derecho de opción, que se incluye en la categoría de los derechos potestativos o facultades de configuración jurídica. Se trata de una facultad atribuida a una persona para “crear, modificar o extinguir una relación jurídica mediante una acción o una declaración de voluntad unilateral, a la que el sujeto pasivo simplemente queda sujeto y a cuyas consecuencias debe atenerse”. En rigor, el derecho potestativo o facultad de configuración jurídica no origina por sí mismo ningún tipo de pretensión (dar, hacer o no hacer alguna cosa) sino que crea, modifica o extingue una relación jurídica, a resultas de lo que ya sí nacerán genuinas pretensiones a cargo de una o ambas partes. Esta categoría de derechos explica rigurosamente el contrato de opción pues el concedente otorga al beneficiario la facultad de poner en vigor el contrato pactado dentro del plazo acordado en atención a su exclusiva voluntad. El concedente con la celebración del contrato de opción quedó sujeto al ejercicio de la opción y con el ejercicio de la opción, por el beneficiario, se pondrá en vigor el contrato proyectado, dando lugar con ello a genuinas pretensiones (típicamente, en caso de compraventa, pago del precio y entrega de la cosa).

El contrato de opción no está regulado en nuestro Código civil. En esencia es una modalidad de precontrato, una promesa unilateral aceptada. Este tampoco se reguló con carácter general pero sí se incluyó la promesa de comprar y vender en el art. 1451 CC: “la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”. Añadiendo su párrafo segundo que “Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para el vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro”. Subrayamos, porque sería suficiente explicación, que a lo que da derecho según su primer párrafo es al ‘cumplimiento’ del contrato y reenviándose de acuerdo con el segundo párrafo a la regulación de las “obligaciones y contratos”.

Contrato de opción y promesa de contrato no son figuras distintas

Se trata de verdaderos contratos en cuya virtud la relación jurídica que existe entre las partes, tras su celebración, es de naturaleza contractual. Se trata de distinguir, aunque parezca innecesario mencionarlo, diferentes etapas de la relación obligatoria. LNo se está en presencia de tratos preliminares y, por tanto, de una posible responsabilidad, en su caso, precontractual. Por el contrato de opción, el concedente de la opción se obliga (si es de compra), a vender en las condiciones pactadas. Nada resta por hacer para que surja la vinculación y la obligación de cumplir el contrato cuando la otra parte ejercite la opción. El optante tampoco necesita hacer ninguna declaración más para obligarse. Le bastará con exigir el cumplimiento del contrato proyectado, si es que quiere, para que el concedente de la opción deba entregar la cosa y el optante, el precio. La semejanza entre contrato de opción y precontrato o promesa de contrato es tal que como ya dijera De Castro “Este nombre se ha divulgado como seudónimo, sólo porque permite continuar utilizando eficazmente la vieja figura de la promesa de contrato, sin el lastre de las confusiones y perjuicios que se habían unido al antiguo nombre de pactum de contrahendo”.

Se llega a mediados del siglo pasado al entendimiento de la promesa de contrato, llamémosle contrato de opción del que surge el derecho de opción, como una etapa preparatoria de un iter negocial complejo de formación sucesiva. La doctrina antigua partía de la idea del precontrato como un contrato dirigido a crear la obligación de celebrar un nuevo contrato (“obligarse a obligarse”) pero se descartó porque creaba más problemas que los que resolvía, singularmente, cómo ejecutar una obligación de hacer y cómo ejecutar coactivamente la obligación de emitir una declaración de voluntad. En la doctrina más moderna, este iter negocial complejo de formación sucesiva significa que la relación contractual se abre entre las partes desde el mismo momento en que celebran el precontrato o contrato de opción y se caracteriza porque en ese momento se deja al arbitrio de una de ellas o de ambas la posibilidad de exigir la puesta en vigor del contrato proyectado en un momento posterior. Así, se generan dos momentos relevantes: el primero, en que queda proyectado el contrato y atribuida la facultad de exigir su ejecución; el segundo, el de la puesta en vigor del contrato. No se trata de dos contratos, hay un solo contrato con dos momentos diferentes y la relación jurídica desde el primer momento es de naturaleza contractual.

En la práctica, no es sencillo determinar cuándo, en el caso concreto, hay un contrato ya celebrado porque reúne todos sus elementos esenciales y se ha otorgado la facultad de ponerlo en vigor en un momento posterior. Por ello es absolutamente esencial la distinción entre unos tratos preliminares y el contrato celebrado; entre un contrato que regule la celebración de un contrato (carta de intenciones); y efectivamente y en el caso de la compraventa entre un contrato de compraventa celebrado y una promesa de compra y venta, precontrato de compraventa o contrato de opción. En estos últimos supuestos mientras que del contrato de compraventa celebrado surgen directamente las obligaciones de entrega y pago del precio; en el resto de los casos mencionados existe el contrato proyectado y la facultad de ponerlo en vigor en un momento posterior. Sólo con el ejercicio de esta facultad surgirá la obligación de entrega de la cosa y entrega del precio.

Del contrato de opción surgen las obligaciones para el concedente de la opción y en su caso también para el optante si se pactó el pago de la prima como precio de la opción. Las obligaciones que surgen de la opción de compra para el concedente son básicamente la vinculación al posible ejercicio de la opción en plazo, lo que le obliga a no disponer del bien objeto de la opción. El derecho de opción, creado por el contrato de opción, es vinculante para el promitente y potestativo para el optante.

El desenvolvimiento del derecho de opción

Se inicia con su ejercicio que pone en vigor el contrato proyectado. El concedente de la opción deberá cumplir con las obligaciones derivadas del contrato que será la de la entrega de la cosa, y el optante con la obligación de entrega del precio, además de aquellas otras que en su caso hayan asumido contractualmente. Otorgándose la escritura pública, o bien poniendo en posesión al comprador, habrá traditio y por lo tanto transmisión del dominio. Deben distinguirse nítidamente los efectos obligacionales, en el sentido de cumplimiento de las obligaciones surgidas de contrato, de los efectos reales, esto es, de la transmisión de la propiedad operada por la traditio. En concreto, con el ejercicio del derecho de opción, el concedente de la opción debe cumplir el contrato, esto es, realizar la entrega y dicha entrega si operará la transmisión de la propiedad. El optante, ejercitada la opción, puede exigir que el vendedor otorgue escritura pública o bien que le ponga en posesión, lo que entonces ya sí supondrá que se producirá la transmisión del dominio. Si se le pone en posesión, lo que ocurrirá es que para inscribir el dominio en el Registro se necesitará un documento público que recoja dicha transmisión, transmisión que evidentemente se opera al margen del Registro. De negarse el concedente de la opción a cumplir con las obligaciones dimanantes del contrato podrá ser obligado judicialmente tras lo cual también se podrá inscribir. El ejercicio de la opción, reiteramos, vincula al concedente a pasar por dicha opción a los efectos de cumplir el contrato no a los efectos de entenderse operada la traditio.

Según algunos autores y Derechos Forales, como el Código Civil de Cataluña, la opción se considera como un derecho de adquisición preferente y se configura como derecho real; y en otros casos, como en el Derecho Foral navarro, puede configurarse, por pacto, como derecho personal o derecho real por la extremada libertad contractual y el numerus apertus de los derechos reales que rige en el derecho navarro. La cuestión sin duda importa, sobre todo en el supuesto de la venta de inmuebles. Si el derecho de opción es eficaz sólo inter partes, como cualquier derecho obligatorio, el beneficiario de la opción perjudicado por la venta a un tercero – p. ej.,- del inmueble por parte del concedente, vigente la opción, podrá únicamente reclamarle indemnización de daños y perjuicios, pero no podrá dirigirse contra el tercero. Si se entiende que el derecho de opción es un derecho real y se inscribe en el Registro, el contrato celebrado entre concedente y tercero será ineficaz para transmitir el dominio, pudiendo el beneficiario de la opción dirigirse contra el que contrató con su concedente.

A nuestro juicio, sin embargo, el derecho de opción es un derecho potestativo lo que implica de algún modo alejarlo de una elección entre derecho personal y real. No obstante, en la alternativa, creemos que se ajusta mejor su calificación como derecho potestativo con alcance personal y eficacia inter partes. El beneficiario de la opción perjudicado por la conducta del concedente podrá únicamente reclamarle indemnización por los daños y perjuicios causados, pero no podrá dirigirse contra el tercero.

En alguna medida se ha querido ver en la opción un derecho real cuando ésta se halla inscrita en el Registro de la Propiedad, cosa que permite el artículo 14 RH respecto de la opción de compra. Sin embargo, debe recordarse que la inscripción no opera un cambio de naturaleza en el derecho, y además la opción no otorga un poder directo e inmediato sobre la cosa, sino simplemente la facultad de poner en vigor un negocio jurídico con independencia de la voluntad del sujeto pasivo. Del negocio jurídico, compraventa, nace ya el derecho a exigir su cumplimiento y por tanto una pretensión de naturaleza obligacional. El derecho real, en cambio, nacerá cuando se entregue la cosa como consecuencia de la traditio. La inscripción de la opción la hace oponible a terceros adquirentes, pero no la convierte en un derecho real. Por lo que, naturalmente, si la opción está inscrita, la venta posterior de la cosa objeto de la opción no imposibilita el ulterior ejercicio de la opción frente al tercero que deberá pasar por su ejercicio. La opción de compra puede ser inscrita, o no, en el Registro de la Propiedad, pero su inscripción no opera un cambio de naturaleza en el derecho. Si la opción no se inscribe y el concedente de la opción infringe su obligación de respetar la misma, el optante podrá exigir indemnización de daños y perjuicios, pero no más. Sin embargo, si la opción fue inscrita y el optante ejercita su derecho, el tercero deberá pasar por la opción por serle oponible. La opción no supone un poder directo e inmediato sobre la cosa, pero sí la facultad de exigir un comportamiento de su concedente.

Esta descripción del funcionamiento del contrato de opción y del derecho de opción que origina es importante máxime cuando la opción se ha convertido en un instrumento muy utilizado en el tráfico jurídico desde hace ya mucho tiempo. Tiene la virtualidad de que mediante la vinculación inicial de las partes se aseguran situaciones futuras sin tener que aceptar la eficacia inmediata del negocio en sí y cumple de esa forma una función económica muy importante. Hay multitud de posibilidades de configuración de contratos de opción, y se suelen incorporar a negocios muy variados, que van desde los inmobiliarios a los que tienen por objeto operaciones financieras muy complejas. Las opciones de compra, venta, préstamos, o negocios de mediación o de financiación, se han convertido en un instrumento muy útil en la contratación. No obstante, el caso más habitual es el de la opción de compra al que esencialmente hemos dedicado estas líneas.

Foto: Julio Miguel Soto

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Author: Margart Wisoky

Last Updated: 12/04/2022

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